Home > Uncategorized > Investasi Properti

Investasi Properti

“As an alternative to the traditional 30-year mortgage, we also offer an interestonly mortgage, balloon mortgage, reverse mortgage, upside down mortgage, inside out mortgage, loopde-loop mortgage, and the spinning double axel mortgage with a triple lutz.”

Sebagaimana instrumen investasilainnya, propertiatau real estate memilikikarakterfisik dankarakterekonomi yang unik. Karakter fisik yang melekat adalah imobilitas (tidak dapat dipindahkan, keunikan lokasiyang spesifik, serta indestructibility (tidak bisa dihancurkanliterally). Sedangkan karakter ekonomi yang melekat antara lain kelangkaan (akibat terbatasnya supply), umur ekonomis yang (hampir) tidak terbatas, peluang untuk melakukan

modifikasi yang bernilai tambah, serta situs dan setting yang unik antara real estate satu dengan yang Iainnya.

Adagium yang berlaku umum dalam berinvestasi properti adalah lokasi, lokasi, dan lokasi. Semakin strategis suatu lokasi, maka makin tinggi pula nilai jual properti di area tersebut. Selain itu, kecenderungan umum yang terjadi adalah harga akan selalu naik mengingat terbatasnya pasokan tanah dan rumah—terutama di daerah yang dipandang strategis.

Yang paling sederhana, Anda bisa memilih untuk berinvestasi dalam bentuk tanah kaveling atau rumah. Tanah kaveling mempunyai kelebihan berupa tidak adanya biaya perawatan dan tidak adanya depresiasi. Jika terjadi kenaikan harga, maka tanah kaveling secara ekonomis akan lebih menguntungkan.

Sisi negatifnya, mencari tanah kaveling yang strategis biasanya sangat sulit dilakukan. Tanah kaveling juga tidak memiliki value added sebagaimana rumah atau jenis properti lainnya. Oleh karena itu, ia juga tidak memberikan income tambahan seperti pendapatan dari sewa atau kontrak—padahal tiap tahun Anda harus membayar pajaknya. Boleh dikata, pemanfaatannya menjadi tidak optimal. Adapun kalangan pembelinya juga lebih sempit, yakni mereka yang ingin berinvestasi dan memiliki dana yang cukup untuk membangun.

Sementara itu, berinvestasi properti dalam bentuk rumah tinggal punya beberapa kelebihan, antara lain pemanfaatannya lebih maksimal (misalnya bisa digunakan/dihuni sendiri), bisa menghasilkan income tambahan , (bila disewakan), serta punya value added karena ada I bangunan di atasnya. Selain pilihan bentuk dan jenis yang Iebih beragam, pembeli rumah juga Iebih luas dibanding pembeli tanah kaveling mengingat banyaknya orang yang membutuhkan rumah untuk dimanfaatkan dan keluarga yang memerlukan rumah untuk ditinggali.

Kekurangannya, rumah tinggal perlu dirawat (ada biaya maintenance) dan mengalami penyusutan (depresiasi) terhadap bangunan. Selain itu, apabila terjadi kenaikan harga tanah, tidak serta-merta diikuti oleh kenaikan harga bangunannya.

Berapakah return dari investasi properti pada umumnya? Berikut adalah analisis yang dirangkum dari Panagian School of Property:

Tip-Tip Berinvestasi Properti

Seperti sudah disinggung di atas, kunci utama investasi properti adalah pemilihan Iokasi. Apa pun bentuk danjenis properti yang ingin Anda beli, pastikan Iokasinya benarbenar strategis. Pilih area yang sedang berkembang, dekat dengan pusat kegiatan (sekolah, pasar, dan lainlain), mudah diakses oleh sarana transportasi umum, dan dilengkapi oleh infrastruktur yang memadai (jalan, Iistrik, air, telepon, internet, dan Iain-Iain).

Apabila Anda berinvestasi dalam bentuk tanah kaveling, pastikan Anda memilih lokasi yang strategis dengan jumlah tanah kaveling yang dijual tidak Iebih dari 5-10% dari rumah yang dibangun. Bila Anda hendak berinvestasi dalam bentuk rumah tinggal, pastikan komposisi harga bangunan dan tanahnya berkisar antara 1:(2-3).

Namun yang Iebih penting, apa pun bentuk properti yang Anda investasikan, pastikan Iegalistas tanah tersebut Iengkap dan bebas dari sengketa. Pastikan juga bahwa properti yang hendakAnda beli tersebutjuga berada dalam range (atau bahkan di bawah) dari harga pasarnya.

Sedikit mengulas tentang jual beli properti secara prosedural, terutama menyangkut biaya-biaya yang terikat di dalamnya. Secara prinsip, biaya demi kepentingan pembeli di masa mendatang otomatis akan menjadi tanggungan pembeli, seperti bea balik nama atas sertifikat, pajak pembelian barang mewah, dan biaya notaris. Sedangkan yang merupakan kewajiban penjual adalah pajak perolehan dan melunasi tagihan terakhir E atas PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), listrik, air, telepon, dan sebagainya.

Namun, beberapa hal yang mungkin perlu ditegaskan adalah peningkatan status dari HGB (Hak Guna Bangunan) ke SHM (Sertifikat Hak Milik). Penjual atau pemilik rumah biasanya keberatan mengeluarkan biaya dan menganjurkan solusi agar SHM Iangsung dibuat atas nama pembeli. Terkadang terjadi kesalahpahaman antara pembeli dan penjual, bukan karena niat buruk, namun karena tidak mengerti prosedurjual-beli properti, ujung-ujungnya transaksi batal. Maka, untuk mengatasi hal itu, ada baiknya menggunakan jasa orang ketiga yang mengerti betul seluk-beluk properti.

Properti di Indonesia vs Amerika

Di bukunya, Kiyosaki mengajarkan tentang financially freedom yang dapat diperoleh melalui passive income. Alat untuk mewujudkan passive income tersebut antara lain real estate, bisnis, serta sekuritas. Kiyosaki sendiri mendorong kita untuk memulai dari real estate dan bisnis, baru kemudian beranjak ke surat berharga. Alasannya, supaya kita mempunyai lebih dqu cash flow positif serta pengalaman dalam mengelola bisnis.

Permasalahannya adalah pada karakter real estate di Amerika serta di Indonesia yang sangat berbeda satu sama lain. Di Amerika, kita bisa memilih suku bunga dengan rate tetap atau mengambang (floating) dengan tingkat yang rendah. Bunga KPR bisa mencapai 4-6%, sementara di Indonesia yang masih setingkat 11-13% untuk pinjaman dengan termin di atas 10 tahun. Suku bunga pinjaman jauh lebih tinggi daripada hasil tabungan/ investasi.

Di Amerika juga Iazim dijumpai mortgage house yang menawarkan pengalihan kredit dengan bunga yang lebih rendah dan tetap. Jadi, kita memang lebih baik membeli properti secara kredit sesuai anjuran Kiyosaki karena kita bisa memprediksi cash flow kita dalam beberapa periode ke depan.

Selain membeli rumah secara kredit, Kiyosaki juga mengajarkan untuk menyewakan properti tersebut supaya biaya cicilan bulanan (yang cukup rendah) sudah bisa dicoverdari pendapatan sewa. Sementara di Indonesia, hal itu mustahil dilakukan, mengingat dana sewaan tidak bisa mencukupi untuk membayarcicilan. Akibatnya, jika anjuran Kiyosaki diterapkan di sini, kita akan menderita cash flow negatif karena angsuran untuk melunasi pinjaman jauh l’ebih tinggi daripada pendapatan sewa.

Selain itu, di Amerika juga banyak insentif yang ditawarkan untuk pengurang pajak pribadi. Kita bisa membayar pajak dalam jumlah yang lebih kecil, ada tax refund bila kelebihan dalam membayar, dan kita juga bisa menunda pembayaran pajak hingga properti tersebut dialih pemilik. Hal semacam itu sulit dijumpai di Indonesia.

Permasalahan Iainnya adalah mayoritas penduduk kita terbiasa melakukan jual beli secara “tradisional”. Sebagian besar masyarakat kita tidak mengenal broker/ property agent seperti Century 21, LJ Hooker, Ray White, Raine Horne, Coldwell Banker, dan sebagainya. Kita juga tidak terbiasa melakukan jual beli secara kredit karena umumnya orang menjual properti karena keperluan mendesak. Kita bahkan tidak mengenal hipotek dan mortgage house. Transaksi biasa dilakukan secara tunai dengan jasa makelar yang umumnya tokoh setempat, camat/lurah, atau tuan tanah.

Produk properti kitajuga tidak banyak, hanya landed house biasa, dan apartemen yang banyak diperdagangkan di kota besar. Beda dengan Amerika yang mengenal juga condominium, mobile houses, dan semacamnya. Untuk properti komersial/non-residensial mungkin pilihannya agak banyak, karena ada trade center, mal, ruko/rukan, kawasan industri, dan sebagainya.

Categories: Uncategorized Tags:
December 5th, 2014